房贷指南
房贷利率与 APR 有什么区别？APR 怎么算？
资料与计算核对：
用月供公式理解房贷利率与年化综合成本率（APR）的区别、费用如何计入，以及比较贷款时应该注意什么。
为方便理解，本页的公式采用以下贷款情形：
- 固定利率，一次放款。
- 每月末支付相同的本金与利息，并在约定期限内还清贷款。
- 不包含每月贷款保险或其他持续融资费用。
什么是融资金额？
融资金额（Amount financed）是扣除预付融资费用后，为你或代表你提供的净信贷金额，用于计算 APR。 它不等于你欠下的贷款本金，也不一定是实际交到你手中的现金。
| 名称 | 含义 |
|---|---|
| 贷款本金（Loan principal） | 欠下的贷款金额，合同本金与利息付款按此计算。 |
| 融资金额（Amount financed） | 在下文简化条件下，等于贷款本金减去预付融资费用，用于计算 APR。 |
计算融资金额，需要哪些数字？
在本页的简化计算中，需要先确认两个金额：
- 贷款本金 P： 贷款合同中欠下的本金金额。
- 预付融资费用 F： 在交割前或交割时收取，或从放款资金中扣除的融资费用。
在简化条件下，融资金额 = 贷款本金 − 预付融资费用。
下表说明哪些费用属于预付融资费用（F）。
| 常见的预付融资费用（F） |
|---|
| 预付的贷款发起费 |
| 为取得贷款而预付的承保审核费 |
| 用于降低利率的点数 |
不是所有交易费用都属于预付融资费用。 符合规则、真实且合理的产权或估价费用等可能被排除；房产税、escrow 存款和房屋保险也不能自动当作融资费用。具体处理不只看费用名称。Regulation Z：融资费用规则
利率与 APR 有什么区别？
利率反映不含其他费用的借款利息成本；年化综合成本率（APR）是更全面的借款成本衡量指标，将利息及按规定计入的部分融资费用折算为年化比例。
APR 是怎么算出来的？
假设你已经知道每月本金与利息付款 M。 沿用月供计算文章中的公式，这次不求月供，而是反过来求 APR。
| 符号 | 含义 |
|---|---|
| M | 已知的每月本金与利息付款 |
| P | 贷款本金 |
| F | 预付融资费用 |
| n | 总还款期数 |
保持 M 和 n 不变，将融资金额 P − F 代入公式：
M、P − F、n 已知，唯一要求的是 APR。