房贷指南
房贷术语指南
资料与计算核对：
用简短定义认识 24 个常用房贷术语，包括本金、利率、住房费用、审核比例和贷款文件。
分期摊还（Amortization）
通过定期付款逐步归还本金的过程；每期付款中本金与利息的比例可能不同。
年化综合成本率（APR）
将利率与某些贷款费用合并表达的年化成本指标，用于辅助比较贷款成本。 了解 APR 怎么计算。
房产估价（Appraisal）
对房产价值的专业评估，用于贷款等用途；它不能代替检查房屋状况的验房。
交易费用（Closing costs）
办理贷款和完成房产交易的费用，不包含首付。
交割披露表（Closing Disclosure）
交割前提供的标准文件，列出贷款最终条款、付款和交易费用。
合规贷款（Conforming loan）
符合 Fannie Mae 或 Freddie Mac 购买要求的常规贷款（Conventional loan），包括贷款金额限额及其他审核标准。
合规贷款（Conforming loan）限额
FHFA 公布的合规贷款金额上限，按年份、地区及房产住宅单元数确定；这是贷款金额上限，不是房价上限或个人获批金额。
债务支出比例（Debt expense ratio / DTI）
每月住房总支出与其他需计入的每月债务付款合计，占税前月收入的比例；审核时可能还需计入其他付款义务。
首付（Down payment）
购房时由你支付、不通过该笔房贷借入的房价部分，不等于交割时需要准备的全部现金。
房产税与保险托管账户（Escrow account）
贷款服务机构通常通过此账户收取并代付房产税和保险费用；它与购房交易中暂存定金的托管安排不同。
FHA 贷款保险费（FHA Mortgage Insurance Premium / MIP）
FHA 贷款保险费（MIP）是借款人为 FHA 贷款保险支付的费用，保险主要保障 贷款机构 在借款人违约时免受部分损失，并非保障借款人。大多数 FHA 正向房贷包含前期保险费（UFMIP，可在交割时支付或计入贷款，计入贷款会增加余额及利息成本）及按月缴纳的年度保险费，后者的费率与缴纳期限按贷款条件及适用 FHA 规则确定。
业主协会费用（HOA fees）
业主向协会缴纳、用于公共区域和相关服务的费用；具体覆盖项目与收费安排因社区而异。
房屋保险（Homeowners insurance）
按保单约定保障房屋、财物或相关责任风险的保险；它与贷款保险不同。
住房支出比例（Housing expense ratio）
每月住房总支出占税前月收入的比例；适用上限取决于贷款项目和审核方法。
合同利率（Interest rate）
计算贷款利息所使用的利率，通常以年利率表示，不包含所有贷款费用。
贷款估算表（Loan Estimate）
列出拟议贷款条款、预计付款和费用的标准文件，并不代表贷款已经批准。
贷款期限（Loan term）
贷款合同约定的还款时间，例如 15 年或 30 年。
贷款价值比（LTV）
贷款金额与审核采用的房产价值之比；购房贷款通常采用房价与估价中的较低值。
每月本金与利息付款（Principal and interest）
每月用于归还贷款本金和支付利息的金额，不包含房产税、保险或 HOA 费用。
贷款保险（Mortgage insurance）
主要保护贷款机构在借款人违约时免受部分损失的保险，并不替你免除还款责任。
Non-Qualified Mortgage
不符合 Qualified Mortgage 特定监管标准的房贷类别，部分项目可采用其他收入证明方式或不同贷款结构。这一名称不表示贷款不合规或借款人不合格，也不表示无需审核。
贷款本金（Principal）
借入的贷款金额；还款过程中，尚未归还的部分称为剩余本金。
私人贷款保险（Private mortgage insurance / PMI）
由私人保险公司提供、主要保障 贷款机构 在借款人违约时免受部分损失的保险，不是保障借款人的保险；常规贷款是否需要 PMI，取决于首付或房屋净值及贷款结构。由借款人支付的 PMI 满足适用条件时可取消或终止。
房产税（Property taxes）
地方政府对房产征收的税费，金额可能随评估、税率和减免等因素变化。
合格抵押贷款（Qualified Mortgage / QM）
符合适用规则对还款能力审核、贷款结构及费用等要求的房贷类别。这是监管分类，与常规贷款（Conventional loan）或合规贷款（Conforming loan）的分类不同，也不表示个人申请已经获批。
利率锁定（Rate lock）
与 贷款机构 约定，在指定期限内保留某一贷款利率，前提是在期限内交割且申请仍符合锁定条件。申请信息变化或锁定到期可能影响利率，延期也可能产生费用；锁定利率不等于贷款获批。
每月住房总支出（Total monthly housing expenses）
每月本金与利息付款，加上房产税、房屋保险、适用的 HOA 费用和贷款保险等住房费用。
这两项定义参考 FHFA：合规贷款（Conforming loan）限额及 Fannie Mae：贷款限额，核对于 2026 年 10 月 13 日。
定义参考并核对 CFPB 房贷术语、贷款估算表说明及交割披露表说明。
Qualified Mortgage 与 Non-Qualified Mortgage 两项定义参考 CFPB：什么是 Qualified Mortgage？，核对于 2026 年 10 月 17 日。
PMI 定义参考 CFPB：私人贷款保险及PMI 取消条件，核对于 2026 年 10 月 19 日。
FHA 贷款保险定义参考 HUD：保险费结构及缴纳期限，核对于 2026 年 10 月 19 日。
利率锁定定义参考 CFPB：什么是利率锁定？，核对于 2026 年 10 月 21 日。